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【首发】哪里购物最嗨?睿意德最新报告:深圳超成都南宁成黑马

发布时间:2018-12-05 22:01:34 已有: 人阅读

  传统品牌拓展速度放缓、新型网红品牌快速发展、大宗交易规模增长、技术对行业的影响力加大,这是2018年商业地产项目发展过程中最主要的几个特点。

  在欧洲市场,以英国为首的大型商业地产项目大幅度缩水;而在亚洲市场,商业地产则表现出了更为明显的城市差异变化。

  为此,RET睿意德商业地产公司近日发布了以城市商业地产为主要研究对象的《2018中国商业地产活力40城》报告。该报告主要以零售指数、休闲指数、购物中心指数以及消费力指数四个指标为研究对象,从开发商和品牌两个视角,对中国40个城市进行走访调研,呈现了这40个城市在过去一年里发生的微妙变化。

  在已发布的40城中,中国四大传统一线城市北京、上海、广州、深圳中,除深圳在2018年排名有所上升超过成都位居第三外,四座城市并无太大变化,依然稳居排行榜前五名。

  分别为中国的金融中心和中心的上海、北京依旧以较大优势领跑全国,但二者在消费力指数方面的差距呈现缩小态势。

  与以往的奢侈品“围攻”一线城市的趋势不同,在过去的一年里,北京轻奢市场开始发力,但轻奢品牌偏好指数与上海差距缩小。报告中有数据显示,北京轻奢门店数同比增长了12.12%,三里屯太古里、apm、朝阳大悦城等核心商圈中均有如Coach、Kate Spade等代表性轻奢品牌门店开业。

  广州、深圳则依靠着强烈的消费意愿和新兴的消费力量将活力指数提升了1.5%以上。其中,广州在2018年第一季度,就迎来了K11的入市,8月则迎来了同样为新世界集团旗下的新型商业综合体“云门NEW PARK”,

  可以说,作为中国的商业重镇,广州一直以来依靠珠三角完整的供应链和先进的制造业体系,为新零售新业态的崛起带来更短的供货时间、更低的流通成本和更高的商品质量。这也使这座城市消费力及消费意愿均领衔一线城市。

  相比于广州社零总额的连续30年领先,深圳则凭借着其对新型人才的吸引力成为了年轻指数第一的中国城市。

  在2017年深圳首个艺术设计类项目深圳设计互联开幕后,深圳开始更多的由制造业驱动转向创意类、艺术类产业驱动,先后举办了包括“数字之维”、“造物新世代”等大规模展览,而在今年包括ATMall、IBC MALL、壹海城ONE MALL等项目在内,深圳仅在第四季度就有6个已开业或即将开业的综合商业体,主题定位也将持续从“一站式购物中心”向“主题式体验生活中心”转型和深化。

  除此之外,报告还显示,由于大湾区内高铁、地铁、跨海大桥等城际交通网络的落地,广州深圳等城市将进一步加速城际人口流动,从而迎来更多的外部消费流入。另一方面,随着商业地产开发市场的提质减速,城市间从争抢人流转为共享人流,呈现更多的协同发展的态势。

  就目前来说,尽管华南地区的两大城市目前仍与北京上海有一定的发展差距,但随着北京上海的差距减小、竞争加剧,依靠着协同效应的广州深圳未来还是能给与北京上海一定的竞争压力,谁能坐稳商业地产的“一哥”也不好说。

  而除了传统的一线城市发展稳定外,杭州、重庆、无锡、厦门、济南、大连等二三线城市活力指数排名均趋于稳定状态,部分二线城市比如界面此前曾经报道过的潮流新城系列中的长沙、西安,南京等城市,都依靠着新购物中心,在消费力指数上成功与新一线城市趋平,从而整体拉高了二线城市的商业地产活力表现。

  其中,长沙的IFS,在开业之初就吸引了近400家的品牌门店,包括Louis Vuitton、Gucci、Prada、Valentino和Dolce&Gabbana等50个国际品牌在长沙IFS开出了旗舰店规模的店铺。这也使长沙在近一年里的零售指数增幅达到了8.17%,;西安则通过SKP的开业,成功在本土市场引入了包括Louis Vuitton、Gucci、Givenchy、Dior、Prada,Miu Miu等奢侈品牌在内的约1300个品牌;武汉也通过K11 Select的进驻,原创性地辟出了Coffee Museum、Zona Fresca、Herb Museum三大主题区,提供了一个占地5.4万方的“博物馆零售”体验。同时,它还孵化了许多做手工的门店来吸引年轻人。

  据报告显示,2017年全国新开业的购物中心里有46%出现在了三线及以下的城市,以万达为代表的一批品牌开发商的项目占比更是达到了近25%。其中,三线城市的购物中心指数、休闲指数以及消费力指数与二线城市均值的差距同步缩小。休闲类别的消费有所上升,星巴克、COSTA等咖啡品牌门店的增速达到了39.17%,高于层次的城市。

  值得一提的是,广西南宁的活力排名超越了南昌、福州、长春上升至全国第26位,成为年度黑马城市。该城市在过去一年里相继开业了南宁万达茂、江南万达广场、百盛步行街等商业中心及商圈,并在这些商圈中融入了广西桂林的本土文化。

  近年来随着三四线城市城镇化的加速发展和人口红利的释放,互联网信息的迅速传播也使得长期处于商业地产贫乏地区的消费者在消费意愿与认知方面与一线城市的消费者拉齐了标准,而开发商此时对于该类城市市场的开发正好可以满足这部分消费者的潜在需求。

  然而并不是所有的二线城市在发展上都是乐观的。从城市活力榜单可以看出,以沈阳、青岛、合肥、南昌、福州、贵阳为主的一批二线名的下降。

  正如报告中所称,尽管二线城市整体受部分商业地产开业的影响,整体呈上升趋势,但随着新兴二三线城市的兴起,商业布局不再仅集中于省会城市,消费人群也开始出现更多元化的分流,这使得依靠着传统购物中心以及商圈发展的部分省会城市失去了原有的城市竞争力。

  以京津冀为主的华北商圈以及长三角为代表的超大城市群作为整体,对于城市商业磁吸效应正在加大,但对于位于中部、东北以及西南地区的部分传统省会城市,很难形成如上的一种大规模的商业协同效应。

  这也给这些城市带来了一定的继续发展的空间。睿意德在报告中指出,商业地产活力指数与新消费人群指数也呈现了高度正相关的表现。尽管在过去的一年里,上述城市的发展并不理想,但由于消费水平低以及人才吸引政策,这些城市近几年在新消费人群指数上较为突出,商业创业空间市场的基础也比较好。

  一方案,这些城市可能成为品牌下沉时可优先考虑的市场,另一方面,这些城市的年轻人生活节奏相对较慢,对于体验式消费以及休闲消费也有着更大的需求,这也成为可能激发该类省会城市商业活力的关键点。

  从开发商的角度来看,上海、北京以及成都依然是最受开发商喜爱的三个城市。除此之外、重庆、武汉、西安等城市也挤进了开发商青睐名单的前十名。

  其中,外资开发商和本土开发商出现了比较明显的差异。一线及新一线城市依然是外资开发上的坚守战地,从去年一年的商业状况来看,71%新开业的项目集中在一线城市,储备项目以及土地拓展方向也依然以一线和新一线城市为主。其中,上海仍然是新增项目的重点开发地,前滩太古里、前滩置地广场以及LOVE@大都会等项目接下来都将陆续面世。成都的新增项目最多,沈阳、重庆、南京、武汉等也均有多个潜在的开发项目。

  但相对于其他城市来说,一线城市的商业项目其实已经处于饱和状态,对于继续迅速发展的本土开发商来说,土地供给有限的一线城市充其量只能进行一些既有项目的拓建和改造,新的增量则大多集中于二三线%。包括印力、爱琴海、新城等本土开发商通过品牌输出或收购项目的方式均实现了在二三线城市的迅速增长。

  虽然开发商会在很大程度上对品牌的布局产生影响,但是在过去的一年里,品牌自身仍然对自己喜爱的城市做出了不同的选择。其中,奢侈品牌就出现了随购物中心稳步向低线级城市下沉。

  在今年5月,Hermes,Dior、Prada、Dior Homme、Valentino、Saint Laurent Paris等品牌就纷纷搭了IFS的顺风车,首次将品牌脚步踏入长沙,其中YSL和Hermes更是区别于原有的销售香水、化妆品等产品的商场柜台转为专门销售成衣、皮具等产品的旗舰店规模的店铺。

  这种随购物中心下沉的发展策略使Dior、Prada、LV等奢侈品牌在新一线及二线城市的布局上均实现了突破性的增长,二三线城市的奢侈品门店数占比也比上一年度高出了7.83%,达到近四年的最高值。

  另一方面,奢侈品牌对于二三线城市的重视也体现在了与日俱增的奢侈品活动上。比如去年年末,Chanel就直接把在中国举办的第二场大秀搬到了成都锦颂东方艺术展览中心;世界女装日报(WWD)将亚太地区第二届全球时尚论坛等举办地点,设置在了西安。

  随着奢侈品牌布局的下沉以及年轻消费者的带动,轻奢品牌在一线城市的发展正在凸显,其门店占比比上一年高出3.51%,除了上述提到的北京地区的突发性增长,上海也先后举办了Coach等轻奢品牌的时装秀,Furla、Maje、Sandro、Agnes b等品牌也纷纷在中国市场增加线下门店的比例。

  大众消费品类别也与轻奢品类呈现了同样的战略布局。尽管从整体来看,大众消费品牌拓展的脚步持续放缓,门店增幅也比上一年度下降了近10%,但在新一线城市,大众消费品牌仍然保持了较高的增速。以日本生活方式品牌MUJI为例,该品牌在今年新增门店41家,并先于日本本土市场在上海、深圳、北京退出了MUJI HOTEL、MUJI Diner等新业态,并在装修风格以及陈列元素上进行本土化的设计。

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